房财经网8月8日，新加盟合富辉煌不久的朱荣斌，在参加博鳌地产发展大会时，对外分享了他近些年的心路历程。

朱荣斌称，他从大学毕业到今正好30年，经历了房地产行业发展波澜壮阔的全过程，从国企到民企，再到刚刚开始创业，各种体会都有。

与之前对行业的看法不同，朱荣斌认为接下来的房地产市场，将进入一个全面分化的时代。包括市场的分化以及企业的分化。对一些过去没有抓住机会的国企而言，现在是最好的机会，而最难的还是民营房企。

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行业的问题还没出清，政策是已经敞开了，各种工具箱能打的都打开了，以后还继续有新的政策，但是这个问题的出清是一个非常漫长的过程，企业里面也会出现非常大的分化。

在朱荣斌看来，存量市场将变成未来的主战场。目前中国的存量住宅是3亿多套，北京有800万套，上海800万套，深圳200万套。年交易中，北京、上海分别为15万、18万套左右，全国就600万套。相对而言，当下的存量房流通率是比较低的。

一线城市因为外地人多，流通比例比较高，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，伦敦和纽约常年保持在6%到10%。存量交易的市场，在新房供应到了天花板之后，却还在地板上。

还有，未来房地产的交易模式一定会变。朱荣斌称，其原来在甲方的时候，觉得销售费用太高，现在到了合富辉煌才发现，其实代理公司都在赔钱。

合富辉煌的佣金就是千分之五到千分之八，公司的收入90%左右都是去支付人工，公司的管理费、房租等等是很大的成本，所以代理公司也是在赔钱。谁赚钱了呢？

而20年前朱荣斌在中海时的销售费用只有1.52%，现在在海南的项目销售费用高的是房价的7%、8%。但高昂的获客成本让渠道也很难挣钱。大家都在诟病这个交易市场。

朱荣斌认为，找一个好的交易模式是没有的。最优解不是现在的模式，也可能找不到，但发展一定是不断地寻求更优解。“美国已经是存量时代，没有太多新房买，它的二手房的交易模式也是多种多样。我相信随着国内的新房时代过去，以后进入存量时代，我们的交易模式肯定会有一个更优秀、更高效、更符合政府和买卖双方需要的模式出现。”

“经历了这么多之后，我们确实该反思，过去也不是我们不听话，都是鼓励做大做强干得很辛苦，结果在这条路上摔得很深。”朱荣斌表示，现在行业的从业者心态要调整下来，过去做得很多，不是能力，而是时代的红利。

朱荣斌称，前段时间其入职合富，外界说他的工资降低了多少万。“怎么这些人觉得我挣200万还瞧不起我？挣200万还被人瞧不起，这是很有问题的，我觉得200万已经很多了。”[page]

“尤其是我这个年龄的人，享受了过去行业高速发展的红利之后，现在要调过来确实比较难，由奢入俭难，但是只要在这个行业里面，毕竟我们还是行家里手，把心态调下来，把收入的预期调下来，能够习惯过点苦日子，这一行还是大有作为的。”朱荣斌称。

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